Kentsel Dönüşüm Nedir? Kentsel Dönüşüm Avukatı Gerekli Mi?
İstanbul başta olmak üzere ne yazık ki ülkemiz deprem kuşağında yer aldığından belli bir yaşı geçen tüm binaların yenilenmesi, değişen deprem yönetmeliğine uygun şekilde yeniden inşa edilerek güvenli bir yaşam alanı olması amacı ile kentsel dönüşüm adı altında büyük çaplı bir yapı anlamında yenilenme sürecine girilmiştir.
Deprem konusunda dayanaksız ve hukuken riskli yapı olarak nitelendirilen binaların bir an evvel dönüştürülmesi amacı ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yayımlanmış; tüm kentsel dönüşüm süreci ilgili kanunda düzenlenmiştir.
Kentsel Dönüşüm Avukatı Gerekli Mi? Kentsel Dönüşüm Avukatı Ne Yapar?
Sıklıkla karşılaştığımız sorulardan biri “Sahip olduğumuz ev kentsel dönüşüm nedeni ile yıkılacak bu konu ile ilgili avukata başvurmalı mıyız?” şeklindedir. İnsanlar, kentsel dönüşüm sürecinde yürütülecek olan prosedürler hakkında bilgi sahibi olmadıklarından hukuki yardım alıp almama noktasında da tereddüt edebileceklerdir.
Kentsel dönüşüm, İstanbul ve diğer büyük şehirlerimizde hız kazanarak ilerleyen bir şehircilik açısından yenilenme projesidir. Bir binanın kentsel dönüşüm sürecine girmesi için gerekli başvuruların yapılması, riskli yapı raporunun alınması, arsa sahipleri ve müteahhit arasındaki görüşmelerin gerçekleştirilmesi, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Teknik Şartname’nin incelenerek müteahhit ve arsa sahipleri arasındaki tüm müzakere süreçlerinin yönetilmesi, arsa sahipleri adına toplantılara katılım ve toplantının yürütülmesi, karar ve toplantı tutanaklarının tutulması başta olmak üzere süreç boyunca yaşanacak ve meydana gelebilecek tüm hukuki konularla ilgili arsa sahiplerine hukuki destek sağlamak kentsel dönüşüm avukatının görevleridir.
Avukatlık ofisimizde başta Anadolu Yakası olmak üzere birçok konumda gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projelerine danışmanlık verilmiştir. Alanında tecrübeli gayrimenkul avukatlarımız tarafından süreç başından sonuna kadar takip edilmiş, gerek arsa sahipleri gerek müteahhit tarafında yer alınarak her iki tarafında da haklarını korur takipler ve denetlemeler yapılmıştır.
Kentsel Dönüşüm Aşamaları Nelerdir?
Kentsel dönüşüme başlanılabilmesi için öncelikle Riskli Yapı Tespit Raporu’nun alınması gerekmektedir.
Maliklerden Yalnızca Biri Riskli Yapı Raporu Alabilir Mi?
Riskli yapı raporunun alınabilmesi için maliklerden yalnızca birinin tek başına başvuruda bulunması yeterlidir.
Riskli Yapı Raporu Nereden Alınır?
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı riskli yapı tespit kuruluşlarını yayınlamıştır. Bu ilgili kuruluşlardan herhangi birine başvuruda bulunarak riskli yapı raporu alınabilmektedir.
Riskli yapı raporu için ilgili kuruma yapılan başvuru sonrasında binadan bir örnek alınarak binanın riskli yapı olup olmadığına ilişkin değerlendirme yapılır. Değerlendirme sonucunda binanın riskli yapı olduğu tespit edilirse bu durum Bakanlığa bildirilir ve Bakanlık akabinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirimde bulunur, ilgili taşınmaz tapuda riskli olarak şerh ettirilir.
Riskli Yapı Tespitine İlişkin Rapora İtiraz Edilebilir Mi?
Tapu Müdürlüğü, taşınmazın riskli olduğuna ilişkin tüm maliklere durumu tebliğ edecektir. İlgili tebligat eline ulaşan her malikin riskli yapı tespitine itiraz etme hakkı olacaktır. İtiraz süresi ise 15 gündür.
Kentsel Dönüşüme Giden Evi Ne Zaman Boşaltmamız Gerekir?
Rapora itiraz edilmezse eğer taşınmazın riskli yapı olduğu kesinleşecektir. Kesinleşme ile beraber tapular, arsa tapusuna dönüşecek ve maliklerin 60 gün içerisinde taşınmazı boşaltmaları gerekecektir.
Eğer bu sürede yıkım gerçekleşmezse otuz günden az olmamak üzere ek süre de verilebilecektir. Riskli olduğu tespit edilen yapıda yıkım süreci İdare tarafından yapı üzerindeki maliklere yapılacak tebligat ile başlayacaktır.
Taşınmazda kiracı olarak bulunan kişilere ise maliklerin bildirim yapması gerekmektedir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Avukatın Denetlediği ve İncelediği Sözleşmeler Nelerdir?
Kentsel dönüşüm kapsamına giren binanın malikleri 2/3 çoğunluk ile kendi aralarında Ortak Karar Sözleşmesi yaparak binalarını nasıl ve hangi şartlar ile hangi müteahhite yaptıracaklarına ilişkin karar almaktadırlar.
Bu Ortak Karar Sözleşmesi maliklerin kendi aralarında 2/3 çoğunluğu sağlamak sureti ile yaptıkları, kentsel dönüşüm sürecini ana hatları ile tanımlayan sözleşmedir.
Bu sözleşmenin yanı sıra bir de Ortak Karar Sözleşmesi ile seçilen müteahhit ve malikler arasında imzalanacak olan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve binada kullanılacak olan iç ve dış inşaat malzemeleri gibi ayrıntıların yer aldığı Teknik Şartname yapılacaktır.
Ortak Karar Sözleşmesi’nin hazırlanması, sözleşmenin yapım aşamasında malikler arasında gerçekleştirilecek tüm toplantıların yönetimi ve tutanak altına alınması; vekalet ilişkisi kurulan gayrimenkul avukatının görevini oluşturmaktadır.
Ortak Karar Sözleşmesi, gayrimenkul avukatı tarafından hazırlanıp malikler tarafından imzalandıktan sonra ise seçilmiş ve anlaşılmış olan müteahhit ile müzakereler başlayacaktır.
Mal sahiplerini vekaleten hizmet almakta oldukları avukat ile müteahhit ve avukatı arasında toplantılar yapılacak, mal sahiplerinin istek ve arzuları doğrultusunda her iki tarafın da haklarını koruyacak şekilde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Teknik Şartname hazırlanacaktır.
Kentsel dönüşüm sürecinde gerçekleştirilen tüm toplantılara katılım ve sözleşmelerin hazırlanması aşamaları avukatlık ofisimizin uzman gayrimenkul avukatları tarafından gerçekleştirilmektedir.
Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Malikler İle İlgili Ne Yapılabilir?
Kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanabilmesi için kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının satılması gerekecektir.
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının satılması için gerekli şartlar şunlardır:
- Riskli yapı tespiti yapılmış olmalıdır.
- Maliklerin 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlamış olması gerekmektedir.
- Pay satışına esas olacak olan rayiç bedel tespiti yapılmış olmalıdır.
- Pay satış kararı, kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklere tebliğ edilmelidir.
- Pay satışında yetkili olan Müdürlük ya da Belediye’ye başvuruda bulunulmalıdır.
Yapılan başvuru sonrasında ilgili idare satış işlemlerini gerçekleştirecektir.
Payları Satılan Malikler Satışa İtiraz Edebilirler Mi?
Kentsel dönüşüm sürecinde alınan tüm kararlar idari dava niteliğinde olduğundan, payları satılan maliklere ilgili idari işlemin kendilerine tebliğinden başlayarak 30 gün içerisinde idari dava açma hakkına sahiptir.
Payları satışa çıkarılan malikler kendilerine usulüne uygun tebligat yapılmadığı, paylarına ilişkin rayiç bedellerin düşük belirlendiği vb. nedenlere dayanarak itiraz edebileceklerdir.
Koza Avukatlık ve Danışmanlık olarak uzman gayrimenkul avukatı ve kentsel dönüşüm avukatı kadrosu ile gerek maliklere gerekse müteahhitlere kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı raporu alınması, ilgili sözleşmelerin hazırlanması, taraflar arasındaki müzakerelerin yapılması gibi gerekli tüm hukuki hizmet ve danışmanlık verilmektedir.
İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, İstanbul gayrimenkul avukatı olarak Kartal’da hizmet verdiğimiz ofisimizden danışmanlık almak için ve tüm gayrimenkul sorunlarınızla ilgili iletişime geçebilirsiniz.
