Kentsel dönüşüm avukatı gerekli mi?, Kentsel dönüşüm avukatı zorunlu değildir. Ancak riskli yapı tespiti, tebligatlar, maliklerin karar alma süreci, yüklenici ile yapılacak sözleşmeler, arsa payı, tahliye ve yıkım işlemleri ile karara katılmayan maliklerin paylarının satışı gibi aşamalarda ciddi hukuki sonuçlar doğabileceği için uzman hukuki destek alınması hak kayıplarının önlenmesine yardımcı olabilir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm sürecinde teknik ve idari işlemler bir arada ilerler. Özellikle riskli yapı tespitine itiraz, maliklerin kararları, yüklenici sözleşmeleri ve karara katılmayan maliklere ilişkin işlemler bakımından sürelerin ve usulün doğru takip edilmesi gerekir.
Hukuki Uyarı / Saha Notu: Kentsel dönüşümde tek bir “çoğunluk” kuralı bulunduğu düşünülmemelidir. Uygulanacak çoğunluk, yapılmak istenen işlemin niteliğine ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki taşınmazın durumuna göre belirlenmelidir.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların ve alanların 6306 sayılı Kanun kapsamında daha güvenli yapılaşmaya dönüştürülmesini sağlayan hukuki, teknik ve idari süreçlerin bütünüdür.
Kentsel dönüşüm yalnızca binanın yıkılıp yeniden yapılmasından ibaret değildir. Riskli yapı tespiti, tapu ve tebligat işlemleri, maliklerin kararları, tahliye ve yıkım, yeni yapının planlanması, yüklenici ile sözleşme yapılması ve gerektiğinde karara katılmayan maliklere ilişkin pay satışları bu sürecin farklı aşamalarını oluşturabilir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde gayrimenkul hukuku, sözleşmeler hukuku ve idare hukukuna ilişkin konular aynı dosyada birlikte ortaya çıkabilir.
Kentsel Dönüşüm Avukatı Gerekli mi?
Kentsel dönüşüm sürecinde avukat tutmak kanunen zorunlu değildir; ancak hukuki risklerin yüksek olduğu işlemlerde avukat desteği özellikle sözleşme, malik kararları, tebligatlar ve uyuşmazlıkların çözümü bakımından faydalıdır.
Avukat desteğinin özellikle önem kazandığı konular şunlardır:
- Riskli yapı tespiti ve bu tespite karşı itiraz süreci,
- Maliklerin toplantılarının ve kararlarının hukuka uygun yürütülmesi,
- Yüklenici seçimi ve sözleşme müzakereleri,
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin incelenmesi,
- Teknik şartnamenin hukuki açıdan değerlendirilmesi,
- Karara katılmayan maliklere ilişkin tebligat ve pay satış süreçleri,
- İdari işlemlere karşı dava ve hukuki başvuru yolları.
Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda imzalanan sözleşmenin bir maddesi bile bağımsız bölüm, arsa payı, teslim tarihi, gecikme cezası veya fesih bakımından ciddi sonuçlar doğurabileceğinden sözleşme imzalanmadan önce hukuki inceleme yapılması önemlidir.
Kentsel Dönüşüm Aşamaları Nelerdir?
Kentsel dönüşümün riskli yapı üzerinden yürütüldüğü bir dosyada süreç genel olarak riskli yapı tespiti, tebligat ve itiraz, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, tahliye ve yıkım, maliklerin karar alması ve yeniden yapılaşma işlemleri şeklinde ilerler.
- Riskli yapı tespitinin yaptırılması,
- Riskli yapı tespitinin ilgililere bildirilmesi,
- İtiraz sürecinin işletilmesi,
- Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi,
- Tahliye ve yıkım işlemleri,
- Maliklerin yeni uygulamaya ilişkin kararlarının alınması,
- Yüklenici ve sözleşme sürecinin yürütülmesi,
- Yeni yapılaşma ve tapu işlemlerinin tamamlanması.
Dosyanın niteliğine göre bu aşamaların sırası, kullanılan hukuki araçlar ve uygulanacak özel hükümler değişebilir.
Maliklerden Yalnızca Biri Riskli Yapı Tespiti İçin Başvurabilir mi?
Riskli yapı tespiti için maliklerden birinin başvuruda bulunabilmesi mümkündür.
Riskli yapı tespitine ilişkin başvurular, 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği kapsamında Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar aracılığıyla yürütülür. Tespit işleminin nasıl yapılacağı, gerekli belgeler ve yetkili kuruluşlar bakımından güncel Bakanlık düzenlemeleri dikkate alınmalıdır.
Riskli yapı tespiti yaptırmak için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan güncel bilgilendirmeler takip edilmelidir.
Riskli Yapı Raporu Nereden Alınır?
Riskli yapı tespiti, Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar aracılığıyla yaptırılır.
Başvuru sonrasında yapıdan gerekli teknik veriler alınarak mevzuatta öngörülen yöntemlerle inceleme yapılır. Yapının riskli olduğunun belirlenmesi halinde rapor ilgili idari sürece aktarılır ve tapu kaydına gerekli belirtmeler işlenebilir.
Yetkili kuruluş ve güncel uygulama şartlarının işlem tarihinde ayrıca kontrol edilmesi gerekir.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilebilir mi?
Riskli yapı tespitine karşı yapı maliklerinin veya kanuni temsilcilerinin, kendilerine yapılan bildirimden itibaren 15 gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır.
6306 sayılı Kanun uygulamasında riskli yapı tespitine karşı itirazın süresinde ve yetkili mercie yapılması gerekir. Sürenin kaçırılması riskli yapı tespitinin kesinleşmesi bakımından ciddi sonuç doğurabilir.
İtiraz sürecinde yalnızca teknik raporun içeriği değil, raporun hazırlanma usulü ve gerekli teknik incelemelerin yapılıp yapılmadığı da değerlendirilmelidir.
Hukuki Uyarı / Saha Notu: Riskli yapı tespitine itiraz süresinin başlangıcını belirlerken tebligatın nasıl ve ne zaman yapıldığı ayrıca kontrol edilmelidir. Sürenin yanlış hesaplanması hak kaybına yol açabilir.
Riskli Yapı Kesinleşince Ev Ne Zaman Boşaltılır?
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım süreci başlar ve ilgili idare tarafından mevzuatta öngörülen süreler içinde yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması istenir.
Güncel uygulamada riskli yapının yıktırılması için maliklere 90 güne kadar ulaşan süreler üzerinden işlem tesis edilebilmektedir. Sürecin hangi tarihte başlayacağı ve hangi sürenin verileceği, tebligat ve idari işlemlerin durumuna göre belirlenir.
Bu nedenle “her riskli yapı kesin olarak 60 gün içinde boşaltılır” şeklindeki sabit bir ifade kullanmak yerine, ilgili tebligat ve idari işlemde verilen sürenin takip edilmesi gerekir.
Kentsel Dönüşümde Malikler Hangi Çoğunlukla Karar Alır?
6306 sayılı Kanun kapsamında maliklerin hangi çoğunlukla karar alacağı yapılacak işlemin niteliğine göre belirlenir; riskli yapıların bulunduğu parseller bakımından birçok uygulamada hisseleri oranında salt çoğunluk esası uygulanmaktadır.
Bu nedenle eski içeriklerde sıkça kullanılan “2/3 çoğunluk” ifadesinin bütün kentsel dönüşüm işlemleri için güncel ve genel bir kural gibi kullanılması doğru değildir.
Özellikle karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı bakımından 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’ndeki güncel salt çoğunluk düzenlemeleri dikkate alınmalıdır.
2025 ve 2026 tarihli Bakanlık uygulamalarında da riskli alan ve diğer 6306 kapsamındaki pay satışlarında maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluk ile alınan kararlara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırma usulüyle satışına ilişkin işlemler görülmektedir.
Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Maliklerin Payı Satılabilir mi?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki şartlar gerçekleştiğinde, karara katılmayan maliklerin arsa payları kanunda ve uygulama yönetmeliğinde öngörülen usulle açık artırma yoluyla satışa konu olabilir.
Bu süreçte öncelikle gerekli çoğunlukla karar alınması, anlaşma şartlarının karara katılmayan maliklere usulüne uygun şekilde bildirilmesi ve kanundaki sürelerin tanınması gerekir.
Pay satışında rayiç değer tespiti, satışın ilanı, tebligat ve açık artırma işlemlerinin her biri ayrıca önem taşır.
Güncel uygulama yönetmeliğinde pay satışına ilişkin süreçte karara katılmayan maliklere belirli usullerle bildirim yapılması ve 15 günlük kabul süresinin verilmesi öngörülmektedir.
Karara Katılmayan Malik Pay Satışına İtiraz Edebilir mi?
Karara katılmayan malikler, 6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı kanunda öngörülen koşullar çerçevesinde idari yargı yoluna başvurabilir.
6306 sayılı Kanun uygulamasına ilişkin resmî Bakanlık açıklamalarında, ilgili idari işlemlere karşı tebliğ veya işlemin niteliğine göre belirlenen sürede idari dava açılabileceği belirtilmektedir.
Bu nedenle eski metindeki gibi bütün işlemler için doğrudan “tebliğden itibaren 30 gün” şeklinde tek bir genel ifade kullanmak yerine, itiraz edilen idari işlemin türü ve dayanak hükmü üzerinden süre hesabı yapılmalıdır.
Özellikle pay satışına ilişkin işlemlerde sürelerin kaçırılmaması için tebligat tarihi ve işlemin hukuki niteliği dosya özelinde incelenmelidir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hangi Sözleşmeler İncelenmelidir?
Kentsel dönüşümde özellikle yüklenici ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, teknik şartname, vekaletnameler ve maliklerin kararlarını gösteren belgeler hukuki açıdan dikkatle incelenmelidir.
Bir sözleşmede yalnızca toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm paylaşımı değil; teslim tarihi, gecikme halinde uygulanacak sonuçlar, teminatlar, fesih şartları, bağımsız bölüm dağılımı, arsa payları, ruhsat ve iskân süreçleri, vergi ve harçlar ile yüklenicinin sorumlulukları da düzenlenebilir.
Teknik şartnamenin sözleşmenin ayrılmaz parçası haline getirilmesi ve hangi malzeme ile imalatların yapılacağının mümkün olduğunca açık belirlenmesi ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.
Kentsel Dönüşümde Avukat Ne Yapar?
Kentsel dönüşüm avukatı, maliklerin ve gerektiğinde yüklenicilerin haklarını korumak amacıyla sözleşmeleri, karar süreçlerini, tebligatları ve uyuşmazlıkları hukuki açıdan takip eder.
Avukat desteği kapsamında özellikle:
- Riskli yapı tespit sürecinin hukuki açıdan incelenmesi,
- İtiraz ve dava süreçlerinin değerlendirilmesi,
- Malik toplantılarının ve kararlarının hukuki açıdan incelenmesi,
- Yüklenici görüşmelerinin yürütülmesi,
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin incelenmesi veya hazırlanması,
- Teknik şartnamenin sözleşme ile uyumunun kontrol edilmesi,
- Tebligat ve pay satış işlemlerinin hukuki açıdan incelenmesi,
- İdari ve adli uyuşmazlıklarda dava sürecinin yürütülmesi
gibi çalışmalar gerçekleştirilebilir.
Kentsel Dönüşümde En Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?
Kentsel dönüşümde en sık yapılan hatalar, yanlış çoğunluk hesabı yapmak, tebligat ve süreleri takip etmemek ve yüklenici sözleşmesini yeterince incelemeden imzalamaktır.
- Eski mevzuata göre 2/3 çoğunluk gerektiğini varsaymak,
- Riskli yapı tespitine itiraz süresini kaçırmak,
- Karara katılmayan maliklere yapılan bildirimin usulünü kontrol etmemek,
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini yalnızca ekonomik açıdan değerlendirmek,
- Teknik şartnameyi sözleşmeden bağımsız düşünmek,
- Rayiç değer ve pay satışı süreçlerini takip etmemek,
- Tebligat tarihlerini belgelememek.
Örnek Olay
Bir apartmanda riskli yapı tespiti yapıldığını ve maliklerin yeni yapının hangi yüklenici tarafından yapılacağı konusunda karar almak istediğini düşünelim.
Bu durumda yalnızca yüklenici ile fiyat konusunda anlaşmak yeterli değildir. Kararın hangi çoğunlukla alınacağı, diğer maliklere nasıl bildirileceği, sözleşmede bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı ve teknik şartnamenin içeriği de incelenmelidir.
Maliklerden biri karara katılmıyorsa ayrıca 6306 sayılı Kanun kapsamında uygulanabilecek pay satış sürecinin şartları değerlendirilmelidir. Bu nedenle kentsel dönüşüm dosyalarında işlem sırası ve süreler birlikte takip edilmelidir.
İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Avukatı Desteği
İstanbul’da kentsel dönüşüm dosyalarında hukuki destek; riskli yapı tespiti, maliklerin kararları, yüklenici sözleşmeleri, arsa payı, tahliye ve uyuşmazlıkların çözümü gibi farklı aşamaları kapsayabilir.
Koza Avukatlık, İstanbul Anadolu Yakası ve özellikle Kartal çevresinde gayrimenkul ve kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmetleri sunmaktadır.
Gayrimenkul hukukuna ilişkin diğer hizmetler için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilir veya Kartal Gayrimenkul Avukatı sayfamızdan bilgi alabilirsiniz.
Avukata Danışın
Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespitinden yüklenici sözleşmesine, malik kararlarından pay satışına kadar farklı hukuki işlemler aynı dosyada bir arada bulunabilir. Sürelerin ve belgelerin doğru takip edilmesi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önemlidir.
Somut kentsel dönüşüm dosyanızın hukuki açıdan değerlendirilmesi için Koza Avukatlık ile iletişime geçebilirsiniz.
