Gayrimenkul hukuku, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve kullanım ilişkilerini düzenler: alım satım, kira, tapu kayıtları, ortak mülkiyet, kat mülkiyeti ve imar uygulamaları. Uyuşmazlıkların büyük kısmı iki soruda toplanır: taşınmazın maliki kim ve onu kim kullanacak?
2023’ten bu yana önemli bir usul değişikliği var: kira ilişkisinden, ortaklığın giderilmesinden, kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur (6325 s. K. m.18/B). Arabulucuya uğramadan açılan dava, konusuna bakılmadan geri çevrilir. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kuralın dışındadır.
Kira, Tapu ve Ortak Mülkiyet Dosyaları
- Kira sözleşmesinin kurulması, uyarlanması ve tahliye davaları
- Kira bedelinin artırılması ve tespit davaları
- Tahliye taahhütnamesi düzenlenmesi ve geçerliliği
- Tapu iptali ve tescil davaları; muvazaalı devirler
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
- Hisseli tapuda satış ve önalım (şufa) hakkı
- Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları
- Ayıplı yapı, gecikmeli teslim ve müteahhit uyuşmazlıkları
- Kentsel dönüşüm ve riskli yapı süreçleri
Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye
Kiracının tahliyesi ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanabilir (TBK m.350-352). “İstediğim için” diye bir sebep yoktur. Başlıca yollar şunlardır: kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi; taşınmazın yeniden inşa veya esaslı onarım gerektirmesi; kiracının yazılı tahliye taahhüdü; bir kira yılı içinde iki haklı ihtar; kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutu bulunması.
Taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin durumu ayrıdır: gereksinim iddiasıyla tahliye isteyecekse edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve altı ay sonra dava açmalıdır (TBK m.351). Bu bildirim yapılmazsa hak, sözleşme süresinin sonuna kadar kullanılamaz. Bildirimin nasıl yapılacağını yeni ev aldım, kiracıyı nasıl çıkarabilirim yazısında anlattık. Tahliye sonradan haksız çıkarsa kiracının açabileceği dava için haksız tahliyede tazminat konusuna bakın.
Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m.347).
Kira bedelinin artırılmasında sözleşmeyle kararlaştırılan oran, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz (TBK m.344). Artışın nasıl hesaplanacağını kira artışı nasıl yapılır yazısında anlattık. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde bedel, emsallere bakılarak kira tespit davası ile yeniden belirlenebilir. Aidatını ödemeyen ya da evi başkasına kiralayan kiracıya karşı izlenecek yollar için aidat ödemeyen kiracı ve kiracının evi başkasına kiralaması yazılarına bakın.
Tapu İptali ve Tescil
Tapu kaydı gerçek hukuki durumu yansıtmıyorsa kaydın düzeltilmesi için tapu iptali ve tescil davası açılır. En sık görülen sebepler: mirasbırakanın saklı payı zedelemek amacıyla yaptığı muvazaalı satışlar, hile veya ehliyetsizlik hâlinde yapılan devirler, vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması ve kadastro hataları.
Bu davalarda dava açılmadan önce tapuya şerh konulması çoğu zaman sonucu belirler; şerh olmadan taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye devredilirse geri alınması güçleşir.
Paylı Mülkiyette Paylaşma ve Önalım
Paylı mülkiyette maliklerden biri paylaşmayı isterse ve anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılır. Mahkeme önce aynen taksim imkânını araştırır; mümkün değilse taşınmaz satılarak bedel paylaştırılır. Bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve öncesinde arabuluculuk şartı vardır.
Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar. Bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılır (TMK m.733). Davanın aşamaları için ortaklığın giderilmesi davası, paylı taşınmazın satış usulü için hisseli tapuda satış rehberimize göz atabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi
Apartman ve sitelerdeki ilişkiler Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur (KMK m.34). Kat malikleri kurulu bu görevi yerine getirmezse mahkemeden yönetici atanması istenebilir. Yönetici seçiminin usulüne uygun yapılmaması, alınan kararların iptali için başlı başına bir sebeptir. Seçimin usulü apartman ve sitelerde yönetici seçimi yazısında anlatılıyor.
Ortak giderlere katılmayan kat maliki, gecikme süresi için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı öder (KMK m.20). Yönetici bu alacak için icra takibi başlatabilir; alacak, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı da doğurur. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası ise sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Kartal’da Gayrimenkul Dosyanız İçin
Alım satım, tapu ve müteahhit uyuşmazlıklarının ayrıntılı anlatımı: Kartal gayrimenkul avukatı.
Tapu Kaydı, Sözleşme ve Ödemeler
İlk görüşmede tapu kaydını, varsa kira sözleşmesini ve ödeme kayıtlarını istiyoruz. Kira dosyalarında sözleşmenin başlangıç tarihi ve türü, hangi tahliye sebebinin kullanılabileceğini doğrudan belirliyor; taşınmaz uyuşmazlıklarında ise tapu kaydındaki şerhler ve devir geçmişi belirleyici oluyor.
Arabuluculuk aşamasını ciddiye alıyoruz. Kira ve ortaklık dosyalarının önemli bir kısmı bu aşamada, mahkemeye göre çok daha kısa sürede sonuçlanabiliyor. Anlaşma sağlanamazsa aynı hazırlıkla dava aşamasına geçiyoruz.
