Gayrimenkul hukuku, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve kullanım ilişkilerini düzenler: alım satım, kira, tapu kayıtları, ortak mülkiyet, kat mülkiyeti ve imar uygulamaları. Uyuşmazlıkların büyük kısmı iki başlıkta toplanır — kimin malik olduğu ve taşınmazı kimin kullanacağı.
2023’ten bu yana önemli bir usul değişikliği var: kira ilişkisinden, ortaklığın giderilmesinden, kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu adım atlanarak açılan dava esasa girilmeden usulden reddedilir. İlamsız icra takibine konu olan kira alacakları bu kapsamın dışındadır.
Gayrimenkul hukukunda en sık karşılaşılan işler
- Kira sözleşmesinin kurulması, uyarlanması ve tahliye davaları
- Kira bedelinin artırılması ve tespit davaları
- Tahliye taahhütnamesi düzenlenmesi ve geçerliliği
- Tapu iptali ve tescil davaları; muvazaalı devirler
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
- Hisseli tapuda satış ve önalım (şufa) hakkı
- Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları
- Ayıplı yapı, gecikmeli teslim ve müteahhit uyuşmazlıkları
Kira uyuşmazlıkları ve tahliye
Kiracının tahliyesi ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanabilir; “istediğim için” diye bir sebep yoktur. Başlıca yollar şunlardır: kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi; taşınmazın yeniden inşa veya esaslı onarım gerektirmesi; kiracının yazılı tahliye taahhüdü; bir kira yılı içinde iki haklı ihtar; kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutu bulunması.
Taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin durumu ayrıdır: gereksinim iddiasıyla tahliye isteyecekse edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve altı ay sonra dava açmalıdır. Bu bildirim yapılmazsa hak, sözleşme süresinin sonuna kadar kullanılamaz. Ayrıntı: yeni ev aldım, kiracıyı nasıl çıkarabilirim?
Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.
Kira bedelinin artırılmasında sözleşmeyle kararlaştırılan oran, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. İlgili içerikler: kira artış oranı · aidat ödemeyen kiracı · alt kiraya verme
Tapu iptali ve tescil
Tapu kaydı gerçek hukuki durumu yansıtmıyorsa kaydın düzeltilmesi için tapu iptali ve tescil davası açılır. En sık görülen sebepler: mirasbırakanın saklı payı zedelemek amacıyla yaptığı muvazaalı satışlar, hile veya ehliyetsizlik hâlinde yapılan devirler, vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması ve kadastro hataları.
Bu davalarda dava açılmadan önce tapuya şerh konulması çoğu zaman sonucu belirler; şerh olmadan taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye devredilirse geri alınması güçleşir.
Ortaklığın giderilmesi ve önalım hakkı
Paylı mülkiyette maliklerden biri paylaşmayı isterse ve anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılır. Mahkeme önce aynen taksim imkânını araştırır; mümkün değilse taşınmaz satılarak bedel paylaştırılır. Bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve öncesinde arabuluculuk şartı vardır.
Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar. Bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılır.
Kat mülkiyeti ve site yönetimi
Apartman ve sitelerdeki ilişkiler Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur; kat malikleri kurulu bu görevi yerine getirmezse mahkemeden yönetici atanması istenebilir. Yönetici seçiminin usulüne uygun yapılmaması, alınan kararların iptali için başlı başına bir sebeptir. Ayrıntı: apartman ve sitelerde yönetici seçimi
Ortak giderlere katılmayan kat maliki, gecikme süresi için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı öder. Yönetici bu alacak için icra takibi başlatabilir; alacak, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı da doğurur. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası ise sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Kartal’da gayrimenkul dosyanız için
Alım satım, tapu ve müteahhit uyuşmazlıklarının ayrıntılı anlatımı: Kartal gayrimenkul avukatı. Emlak alım satım süreçleri ve sözleşme incelemesi için: Kartal emlak avukatı.
Süreci nasıl yürütüyoruz
İlk görüşmede tapu kaydını, varsa kira sözleşmesini ve ödeme kayıtlarını istiyoruz. Kira dosyalarında sözleşmenin başlangıç tarihi ve türü, hangi tahliye sebebinin kullanılabileceğini doğrudan belirliyor; taşınmaz uyuşmazlıklarında ise tapu kaydındaki şerhler ve devir geçmişi belirleyici oluyor.
Arabuluculuk aşamasını ciddiye alıyoruz. Kira ve ortaklık dosyalarının önemli bir kısmı bu aşamada, mahkemeye göre çok daha kısa sürede sonuçlanabiliyor. Anlaşma sağlanamazsa aynı hazırlıkla dava aşamasına geçiyoruz.
