5 Yılı Dolan Kiracımın Kirasını Rayiç Bedele Nasıl Yükseltirim?

5 yılı dolan kiracının kirasını rayiç bedele yükseltmek isteyen ev sahibi, kira tespit davası açarak yeni kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme; TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı, taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. Bu nedenle kira bedelinin rayiç seviyeye yaklaştırılması mümkün olmakla birlikte, rayiç bedelin tamamının otomatik olarak uygulanacağı söylenemez.

Kira ilişkisinin beş yılı aşması, kira artışının normal yıllık artıştan farklı şekilde değerlendirilmesini gündeme getirir. Özellikle uzun yıllardır aynı kiracının oturduğu ve mevcut kira bedelinin bölgedeki benzer taşınmazların kira seviyesinin oldukça altında kaldığı durumlarda kira tespit davası önemli bir hukuki yol olabilir.

Ancak burada önemli bir ayrım vardır: Beş yılın dolması, ev sahibinin kirayı tek taraflı olarak istediği rayiç bedele çıkarabileceği anlamına gelmez. Yeni kira bedelinin nasıl belirleneceği ve hangi tarihten itibaren uygulanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, taraflar arasında devam eden kira ilişkisinde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davadır.

Kira artışı ile kira tespit davası aynı şey değildir. Olağan kira dönemlerinde uygulanacak artış bakımından Türk Borçlar Kanunu’nda belirli sınırlar bulunurken, kira ilişkisinin beş yılı aşmasıyla birlikte kira bedelinin yeniden değerlendirilmesine ilişkin özel hükümler gündeme gelir.

Bu nedenle mevcut kira bedelinin emsal taşınmazların oldukça altında kaldığı düşünülüyorsa, somut olayın şartlarına göre kira tespit davası açılması gündeme gelebilir.

Normal kira artışının hangi kurallara göre yapılacağı konusunda ayrıca %25 Kira Artış Oranı Kalktı Mı? başlıklı yazımızı da inceleyebilirsin: %25 Kira Artış Oranı Kalktı Mı?

5 Yılı Dolan Kiracının Kirası Rayiç Bedele Çıkarılabilir mi?

Kira sözleşmesinin beş yılı aşması, ev sahibine kirayı tek taraflı olarak doğrudan rayiç bedele çıkarma hakkı vermez. Ancak beş yıllık sürenin dolması, kira bedelinin yeniden değerlendirilmesi bakımından önemli bir aşamadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli belirlenirken yalnızca yıllık kira artış oranı değil; TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle beş yılı dolan kiracının kira bedelinin piyasa koşullarındaki seviyeye yaklaştırılması mümkün olabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği kira bedelinin mutlaka internette görülen en yüksek rayiç kira ile aynı olması gerekmez.

5 Yıl Dolunca Kira Otomatik Olarak Rayiç Bedele Çıkar mı?

Hayır. Beş yılın dolmasıyla birlikte mevcut kira bedeli kendiliğinden değişmez.

Ev sahibinin kirayı yeni bir seviyeye çıkarmak istemesi halinde tarafların anlaşması mümkündür. Anlaşma sağlanamazsa, şartları oluştuğunda kira tespit davası yoluna başvurulabilir.

Bu nedenle “5 yıl doldu, artık kiracım rayiç kira ödemek zorunda” şeklinde tek taraflı bir uygulama yapmak doğru değildir. Mahkeme kararı veya tarafların geçerli anlaşması olmadan kira bedelinin doğrudan değiştirilmesi ayrı hukuki sorunlar doğurabilir.

5 Yıl Sonra Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Beş yıllık sürenin dolmasından sonra kira bedelinin belirlenmesinde tek bir oran veya tek bir rakam esas alınmaz.

Somut olayın özelliklerine göre özellikle şu unsurlar değerlendirilir:

• Taşınmazın bulunduğu konum ve bölge,
• Taşınmazın büyüklüğü ve niteliği,
• Konutu veya işyerinin kullanım özellikleri,
• Taşınmazın fiziki ve genel durumu,
• Benzer taşınmazların kira bedelleri,
• TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı,
• Somut olay bakımından hakkaniyet.

Dolayısıyla beş yıl sonunda yapılacak kira tespiti, basit bir yüzde hesabından ibaret değildir. Özellikle emsal taşınmazların doğru belirlenmesi önem taşır.

Kira Tespit Davasında Rayiç Kira Bedeli ile Emsal Kira Bedeli Aynı mı?

Günlük kullanımda “rayiç kira bedeli” ve “emsal kira bedeli” ifadeleri çoğu zaman aynı anlamda kullanılmaktadır. Ancak hukuki değerlendirmede emsal kira bedeli kavramı daha sağlıklı bir ifadedir.

Örneğin aynı mahallede bulunan iki konutun kira bedelinin aynı olması beklenmeyebilir. Konutların metrekaresi, bulunduğu kat, bina yaşı, cephe özellikleri, ulaşım imkanları, iç durumu ve diğer özellikleri farklı olabilir.

Bu nedenle internette bulunan en yüksek kira ilanının “rayiç bedel” kabul edilerek doğrudan dava konusu yapılması tek başına yeterli değildir. Önemli olan, dava konusu taşınmaza gerçekten benzer ve karşılaştırılabilir emsallerin ortaya konulabilmesidir.

Kira Tespit Davasında Emsal Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Emsal kira bedelinin belirlenmesinde mümkün olduğunca dava konusu taşınmaza benzer özellikteki taşınmazların dikkate alınması gerekir.

Örneğin aynı bölgede bulunan ancak çok daha yeni, çok daha büyük veya farklı özelliklere sahip bir taşınmazın kira bedeli tek başına sağlıklı bir emsal olmayabilir.

Bu nedenle emsal araştırmasında taşınmazın bulunduğu bölgenin yanı sıra; kullanım amacı, büyüklüğü, bina yaşı, katı, fiziki özellikleri ve diğer ayırt edici unsurların değerlendirilmesi önemlidir.

İnternetteki Kira İlanları Emsal Olarak Kullanılabilir mi?

İnternette yayınlanan kira ilanları, bölgedeki piyasa seviyesini anlamaya yardımcı olabilir. Ancak ilan fiyatı ile taşınmazın gerçek kira bedeli her zaman aynı değildir.

Bu nedenle yalnızca birkaç internet ilanına dayanarak kesin bir kira bedeli tespit edildiği söylenemez. Mahkemenin değerlendirmesinde taşınmazın gerçek özellikleri ve uygun emsaller önem taşır.

Kira Tespit Davasında Bilirkişi Ne Yapar?

Mahkeme gerekli gördüğü takdirde bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Bilirkişi, taşınmazın özelliklerini ve uygun emsal taşınmazları inceleyerek kira bedeline ilişkin teknik bir değerlendirme hazırlayabilir.

Bilirkişi raporu özellikle taşınmazın emsal kira seviyesinin belirlenmesi bakımından önemli olabilir. Bununla birlikte bilirkişinin belirlediği rakam mahkemenin otomatik olarak kabul etmek zorunda olduğu nihai kira bedeli değildir.

Mahkeme, bilirkişi raporunu dosyadaki diğer delillerle birlikte değerlendirerek karar verir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava kanundaki şartlar çerçevesinde her zaman açılabilir. Ancak dava tarihinin belirlenmesi, mahkeme tarafından tespit edilecek yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı bakımından önem taşır.

Bu nedenle yalnızca “beş yıl doldu” demek yeterli değildir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, yeni kira döneminin başlangıcı, varsa yazılı bildirim ve dava tarihi birlikte değerlendirilmelidir.

Kira Tespit Davası 30 Gün İçinde mi Açılmalıdır?

“Kira tespit davası 30 gün içinde açılmalıdır” şeklindeki ifade eksiktir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak 30 günlük süre, özellikle mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi bakımından önem taşır.

Bu nedenle 30 günlük süreyi “dava açmak için son gün” olarak değerlendirmemek gerekir. Önemli olan, davanın ve varsa yazılı bildirimin yeni kira dönemi bakımından hukuki etkisidir.

Kira Tespit Davasında Yazılı Bildirim Neden Önemlidir?

Kiraya verenin yeni kira döneminde daha yüksek bir kira bedeli talep etmesi bakımından kiracıya yapılacak yazılı bildirim, dava tarihiyle birlikte önem taşıyabilir.

Özellikle TBK m. 345 kapsamında belirlenen yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren uygulanmasının istenmesi halinde sürelerin doğru hesaplanması gerekir.

Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce yalnızca emsal kira bedelinin araştırılması değil, kira dönemlerinin ve bildirim tarihlerinin de kontrol edilmesi gerekir.

Kira Tespit Davası Geriye Dönük Etki Eder mi?

Kira tespit davasında mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Dava tarihi, yazılı bildirim, kira sözleşmesindeki hükümler ve yeni kira döneminin başlangıç tarihi bu konuda önem taşıyabilir.

Bu nedenle her kira tespit davasında belirlenen yeni kira bedelinin bütün geçmiş dönemler için otomatik olarak uygulanacağı söylenemez.

Kira Tespit Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet, kural olarak dava şartı arabuluculuk gerekir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması, kanunda öngörülen dava şartları kapsamında değerlendirilir.

Arabuluculuk aşamasında tarafların yeni kira bedeli konusunda anlaşması halinde uyuşmazlık dava açılmadan çözülebilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenmesinin ardından dava yoluna başvurulabilir.

Bu nedenle kira tespit davası hazırlığında yalnızca dava dilekçesinin değil, dava öncesi arabuluculuk sürecinin de doğru yürütülmesi gerekir.

Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.

Görevli mahkemenin yanı sıra yetkili mahkemenin de somut olay bakımından değerlendirilmesi gerekir. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın bulunduğu yer ve kira ilişkisinin özellikleri dikkate alınmalıdır.

Kira ve diğer taşınmaz uyuşmazlıklarının hangi hukuki başlıklar altında değerlendirildiğini Gayrimenkul Hukuku sayfamızda da inceleyebilirsin.

Kira Tespit Davasında Hangi Deliller Kullanılır?

Kira tespit davasında kullanılabilecek deliller, somut olayın özelliklerine göre değişebilir.

Kira sözleşmesi, kira ödemelerini gösteren banka kayıtları, mevcut kira bedeline ilişkin belgeler, emsal taşınmaz araştırmaları, taşınmazın özelliklerini gösteren belgeler ve bilirkişi incelemesi önemli deliller arasında yer alabilir.

Özellikle emsal kira bedelinin belirlenmesi bakımından karşılaştırılabilir taşınmazların gösterilmesi önem taşır.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davasının ne kadar süreceği her dosyada aynı değildir. Mahkemenin iş yükü, bilirkişi incelemesi, taşınmazın yerinde incelenmesi, emsal araştırması ve tarafların sunduğu deliller yargılama süresini etkileyebilir.

Bu nedenle “kira tespit davası kesin olarak şu kadar ayda biter” şeklinde sabit bir süre vermek doğru değildir.

Kira Tespit Davası Açılınca Kiracı Ne Kadar Kira Öder?

Kira tespit davasının açılması, mahkeme tarafından henüz belirlenmemiş yeni kira bedelinin kiracı tarafından kendiliğinden uygulanacağı anlamına gelmez.

Dava devam ederken kira ödemeleri bakımından somut olayın şartlarının değerlendirilmesi gerekir. Mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı da TBK m. 345 kapsamında ayrıca değerlendirilmelidir.

Ev Sahibi Kira Tespit Davasında İstediği Kira Bedelini Alabilir mi?

Ev sahibi dava dilekçesinde belirli bir kira bedelinin tespitini isteyebilir. Ancak mahkemenin mutlaka talep edilen rakama karar vereceği anlamına gelmez.

Mahkeme; taşınmazın özelliklerini, emsal kira bedellerini, TÜFE’yi ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek karar verir.

Bu nedenle davada talep edilen kira bedeli ile mahkemenin belirlediği kira bedeli farklı olabilir.

5 Yılı Dolan Kiracının Kirasını Artırmak İçin Ne Yapmalıyım?

Beş yılı dolan bir kiracının mevcut kira bedelinin piyasa koşullarının çok altında kaldığı düşünülüyorsa öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve kira dönemleri incelenmelidir.

Ardından taşınmazın bulunduğu bölgedeki uygun emsal taşınmazlar araştırılabilir. Mevcut kira bedeli ile emsal kira seviyeleri arasındaki fark ortaya konulmalıdır.

Yeni kira döneminin başlangıç tarihi ve TBK m. 345 kapsamında önem taşıyan süreler de ayrıca değerlendirilmelidir.

Taraflar anlaşamıyorsa, dava şartı arabuluculuk sürecinin ardından şartları oluştuğunda kira tespit davası açılabilir.

Yeni Kira Bedeli Ödenmezse Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kira tespit davası ile yeni kira bedelinin belirlenmesi ile kiracının tahliyesi birbirinden farklı hukuki konulardır.

Kiracının kira borcunu ödememesi halinde, somut olayın şartlarına göre kira alacağının tahsili ve tahliye bakımından farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.

Özellikle kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye sürecini merak ediyorsan, Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? başlıklı yazımızda TBK m. 315, TBK m. 352 ve icra yoluyla tahliye seçeneklerini ayrıntılı şekilde anlattık.

Kira Tespit Davasında En Sık Yapılan Hatalar

Kira tespit davalarında en sık yapılan hatalardan biri, beş yılın dolmasıyla birlikte kira bedelinin otomatik olarak rayiç bedele çıkacağını düşünmektir.

Bir diğer hata, 30 günlük sürenin kira tespit davasını açmak için kesin son süre olduğunun sanılmasıdır. Oysa 30 günlük süre, belirlenen kira bedelinin yeni kira döneminden itibaren uygulanabilmesi bakımından önemlidir.

Yalnızca internetteki kira ilanlarına bakarak kesin bir emsal kira bedeli belirlendiğinin düşünülmesi de hatalı olabilir.

Ayrıca kira tespit davasından önce gerekli arabuluculuk sürecinin tamamlanmaması da usul açısından sorun yaratabilir.

Örnek: 5 Yılı Dolan Kiracının Kirası Nasıl Belirlenir?

Örneğin bir konutta kiracının altı yıldır oturduğunu ve mevcut kira bedelinin aynı bölgede bulunan benzer konutların kira seviyesine göre oldukça düşük kaldığını düşünelim.

Beş yıllık sürenin aşılmış olması halinde kiraya veren, şartları oluştuğunda kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir.

Mahkeme taşınmazın özelliklerini ve uygun emsal kira bedellerini değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. Ancak bölgedeki en yüksek kira ilanının doğrudan mahkemece kabul edilmesi zorunlu değildir.

Burada amaç, taşınmaz için hukuken ve fiilen uygun olan kira bedelinin belirlenmesidir.

Kira Tespit Davasında Avukat Desteği

Kira tespit davalarında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, beş yıllık sürenin hesabı, emsal taşınmazların belirlenmesi, dava ve bildirim tarihleri ile arabuluculuk sürecinin doğru yürütülmesi önemlidir.

Özellikle mevcut kira bedeli ile bölgedeki emsal kira bedelleri arasında ciddi fark bulunan dosyalarda, dava açılmadan önce bütün bu unsurların birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Doğru talebin belirlenmesi ve kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağının doğru şekilde ortaya konulması, kira tespit davasının en önemli noktaları arasındadır.

Sık Sorulan Sorular

5 yılı dolan kiracının kirası rayiç bedel üzerinden belirlenir mi?

Beş yılın sonunda kira bedelinin emsal kira seviyesine yaklaştırılması mümkün olabilir. Ancak mahkeme rayiç bedeli otomatik olarak uygulamaz; taşınmazın özellikleri, emsal kira bedelleri, TÜFE ve hakkaniyet gibi unsurları birlikte değerlendirir.

5 yıl dolunca kira otomatik olarak artırılır mı?

Hayır. Beş yılın dolması kira bedelinin kendiliğinden rayiç bedele çıkması anlamına gelmez. Tarafların anlaşması veya şartları oluştuğunda kira tespit davası yoluyla yeni kira bedelinin belirlenmesi gerekir.

Kira tespit davası 30 gün içinde mi açılmalıdır?

Hayır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak 30 günlük süre, belirlenen kira bedelinin yeni kira döneminden itibaren uygulanması bakımından önem taşır.

5 yıl dolmadan kira rayiç bedele çıkarılabilir mi?

Beş yıllık sürenin dolması, emsal kira bedellerinin de dikkate alındığı kira bedeli belirleme rejimi bakımından önemlidir. Bu nedenle beş yıl dolmadan ve beş yıl dolduktan sonraki kira artışı aynı şekilde değerlendirilmez.

Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda öngörülen istisnalar dışında, dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Kira tespit davasında bilirkişi ne yapar?

Bilirkişi, taşınmazın özelliklerini ve uygun emsalleri inceleyerek kira bedeline ilişkin teknik değerlendirme yapabilir. Nihai kararı mahkeme verir.

Kira tespit davasında emsal kira bedeli nasıl bulunur?

Emsal kira bedeli belirlenirken taşınmazın konumu, büyüklüğü, niteliği, kullanım amacı, fiziksel özellikleri ve benzer taşınmazların kira seviyeleri gibi unsurlar dikkate alınabilir.

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Kira tespit davası geriye dönük uygulanır mı?

Belirlenen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı; dava tarihi, varsa yazılı bildirim, kira sözleşmesindeki hükümler ve yeni kira döneminin başlangıcı gibi unsurlara göre değerlendirilir.