Kiracı yasal kira artışını eksik ödüyorsa, aradaki fark ödenmemiş kira bedelidir ve geriye dönük 5 yıla kadar istenebilir. Ev sahibi önce farkı yazılı olarak ister; fark verilen sürede ödenmezse icra takibi başlatabilir ya da temerrüt nedeniyle kiracının tahliyesini isteyebilir.[1]
Ödenmeyen kiranın tamamına ilişkin genel tahliye süreci kirasını ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir yazısında. Bu yazı, kiranın ödendiği ama artışın eksik yapıldığı duruma odaklanıyor.
Kira Artışı Ne Kadar Olmalı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, sözleşmede yazan orana göre yapılır; ancak bu oran bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını geçemez.[1] Sözleşmede bundan daha düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır. Sözleşmede hiç artış maddesi yoksa, kiraya veren artışı kendiliğinden yapamaz; bunun için kira tespit yoluna gitmek gerekir.
Eksik Ödenen Kira Farkı Geriye Dönük Ne Kadar İstenebilir?
Kira alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir.[1] Bu yüzden eksik ödenen farkın son 5 yıla ait kısmı istenebilir. Örneğin kiracı üç yıldır artışı eksik ödüyorsa, her yılın farkı ayrı ayrı hesaplanır ve toplam olarak talep edilir. Daha eski yıllara ait farklar zamanaşımına uğramış olur.
Kira Farkı Nasıl İstenir?
- Yazılı ihtar: Önce farkın yıl yıl hesabını gösteren bir ihtarname gönderilir ve ödeme için süre verilir.
- İcra takibi: Fark ödenmezse ilamsız icra takibi başlatılır.[2] Kiracı itiraz ederse alacağın varlığı mahkemede kanıtlanır; bu aşamada kira uyuşmazlıklarına özgü zorunlu arabuluculuk kuralları da devreye girer.[3]
- Dava: Takip yerine doğrudan alacak davası da açılabilir; ancak dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.[3]
Hesabı doğru yapmak kritik önemdedir. Yanlış oranla hesaplanmış bir fark talebi, itiraz hâlinde reddedilir ve süreci baştan başlatmak gerekir.
Eksik Kira Artışı Tahliye Sebebi midir?
Olabilir, ama doğrudan değil. Eksik ödenen fark ödenmemiş kira sayıldığı için kiraya veren, kiracıya en az 30 günlük süre vererek farkın ödenmesini ve ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirebilir. Fark bu sürede ödenmezse tahliye istenebilir.[1]
Aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtar gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde ayrıca iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası da açılabilir.[1] Tahliye ilamsız icra yoluyla istenirse arabuluculuğa başvurmak gerekmez; dava yoluyla istenirse önce arabulucuya gitmek zorunludur.[3]
Kiracı Artışın Fazla Olduğunu Düşünüyorsa Ne Yapmalı?
Kiracı, yasal sınırı aşan artışı ödemek zorunda değildir. İstenen artış sözleşmedeki ya da kanundaki sınırın üzerindeyse, kiracının yasal oranı ödemeye devam etmesi ve fazlasını ödemeyeceğini yazılı olarak bildirmesi yeterlidir. Kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi ise ancak kira tespit davası ile mümkündür.
Ev Sahibi Farkı İstemek İçin Ne Zaman Harekete Geçmeli?
Kanun 5 yıl tanısa da beklemek ev sahibinin aleyhine işler. Biriken fark büyüdükçe kiracının ödemesi zorlaşır, ilişki gerilir ve tahliye ihtimali de karmaşıklaşır. En sağlıklısı, eksik ödemenin fark edildiği kira yılı içinde yazılı bildirim yapmaktır. Koza Avukatlık ve Danışmanlık olarak ihtarnameyi göndermeden önce farkı yıl yıl hesaplıyor, kiracının itiraz ihtimaline göre takip ya da arabuluculuk yolunu baştan belirliyoruz.
