Kira bedelini zamanında alamayan ev sahipleri için en sık sorulan soru, kiracıyı ne kadar sürede ve hangi yolla tahliye edebilecekleridir. Türk hukukunda bu konuda birbirinden farklı işleyen üç yol vardır: yazılı ihtarla dava açma, “iki haklı ihtar” birikimiyle dava açma ve icra dairesi üzerinden doğrudan tahliye isteme. Hangi yolun seçileceği, kiracının ödeme geçmişine ve ev sahibinin ne kadar hızlı sonuç almak istediğine göre değişir.
Kirasını ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı ev sahibi, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 315. maddesine göre yazılı bir ihtar göndererek ödeme için süre tanır; bu süre içinde ödeme yapılmazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir. Alternatif olarak, bir kira döneminde kiracıya iki kez haklı ihtar çekilmişse, TBK 352 uyarınca kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ayrı bir tahliye davası açılabilir. Üçüncü ve en hızlı işleyen yol ise icra dairesi aracılığıyla “ilamsız icra yoluyla tahliye” talebinde bulunmaktır; bu yolda hem kira alacağı hem tahliye aynı takiple istenir.
Yazılı ihtar (TBK 315) ile tahliye süreci nasıl işler?
TBK 315’e göre kiracı kira bedelini ödemediğinde, ev sahibi noter kanalıyla veya yazılı olarak kiracıya ihtar göndermelidir; ihtarda ödenmeyen tutar açıkça belirtilmeli ve konut/çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük bir ödeme süresi tanınmalıdır. Bu süre sonunda ödeme yine yapılmazsa, ev sahibi sözleşmeyi feshedip tahliye davası açma hakkı kazanır.
Bu yolun en kritik noktası ihtarın usulüne uygun tebliğ edilmesidir — kiracıya ulaştığı ispatlanamayan bir ihtar, sonraki davada geçersiz sayılabilir. Bu nedenle ihtarın noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmesi, tebliğ tarihinin net şekilde belgelenmesi önemlidir.
Geçerli bir ihtarnamede genellikle şu unsurlar bulunmalıdır:
- Kira sözleşmesinin tarihi ve tarafların kimlik bilgileri
- Ödenmeyen kira dönemi ve tutarı, varsa gecikme faizi
- Ödeme için tanınan süre ve son ödeme tarihi
- Sürenin sonunda ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı bildirimi
- Gönderim tarihi ve tebliğ şekli (noter/iadeli taahhütlü mektup)
Eksik veya belirsiz bir ihtar, kiracı tarafından mahkemede itiraz konusu edilip sürecin baştan işletilmesine yol açabilir; bu nedenle ihtarın bir avukat tarafından hazırlanması, ilerleyen aşamalarda zaman kaybını önler.
“İki haklı ihtar” nedir, tahliye davasına nasıl dayanak olur?
İki haklı ihtar, bir kira yılı içinde kiracıya kira bedelini ödemediği için ayrı ayrı iki kez yazılı ihtar gönderilmiş olması demektir. TBK 352/2’ye göre bu durumda ev sahibi, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilir — bu, TBK 315’teki yoldan bağımsız, ayrı bir tahliye sebebidir.
Bu yolun avantajı, kiracının aradaki ihtarlardan sonra borcunu ödemiş olsa bile tahliye hakkının doğmuş olmasıdır; iki haklı ihtarın varlığı tek başına yeterli bir dava sebebidir. Ancak süre kaçırılırsa (kira döneminin bitiminden itibaren bir ay), bu hak o dönem için kullanılamaz hale gelir.
İcra yoluyla tahliye (ilamsız icra) nedir, dava açmaktan farkı ne?
İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 269 ve devamı maddelerine göre, kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı doğrudan icra dairesine başvurularak “kira alacağının tahsili ve tahliye” istemli ilamsız icra takibi başlatılabilir. Bu yolda mahkemeye dava açmaya gerek kalmadan icra dairesi üzerinden ödeme emri gönderilir; kiracı ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmez ve otuz günlük süre içinde de ödeme yapmazsa, ev sahibi icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir.
Dava yoluna kıyasla bu yöntem genellikle daha hızlı sonuç verir çünkü mahkeme sürecinin duruşma aşamalarını içermez; ancak kiracının itiraz etmesi hâlinde süreç yine icra mahkemesi önünde bir yargılamaya dönüşebilir.
Üç yöntem birbirinden nasıl ayrılır?
Her üç yöntemin de hukuki dayanağı, işleyiş şekli ve süresi farklıdır; hangisinin seçileceği somut duruma göre değişir.
| Yöntem | Hukuki dayanak | Nasıl başlar | Ne zaman tercih edilir |
|---|---|---|---|
| Yazılı ihtarla dava | TBK m. 315 | Noter/iadeli taahhütlü ihtar + süre sonunda dava | Tek seferlik veya yeni oluşan borçlarda |
| İki haklı ihtar ile dava | TBK m. 352 | Kira yılı içinde iki ayrı yazılı ihtar | Kiracının tekrarlayan ödeme aksaklığı olduğunda |
| İlamsız icra yoluyla tahliye | İİK m. 269 vd. | İcra dairesine doğrudan başvuru | Hızlı sonuç istenen, itirazın beklenmediği durumlarda |
İlamsız icra yolu, kiracının itiraz etmeyeceği öngörülen dosyalarda genellikle en hızlı sonucu verir; itiraz riski yüksekse doğrudan dava yolu daha öngörülebilir bir süreç sunabilir.
Kiracı ihtara veya ödeme emrine itiraz ederse ne olur?
Kiracı, kendisine gönderilen yazılı ihtara karşı doğrudan bir itiraz mekanizmasına sahip değildir — ihtarın geçerliliği ancak açılan tahliye davasında tartışılır. Buna karşılık icra yoluyla tahliyede kiracı, ödeme emrine yedi gün içinde itiraz ederse takip durur; bu durumda ev sahibinin itirazın iptali veya kaldırılması için icra mahkemesine başvurması gerekir. İtirazın gerçek dışı olduğunun tespiti hâlinde kiracı, İİK’da öngörülen kötü niyet tazminatına da mahkûm edilebilir.
Tahliye davası ne kadar sürer, hangi mahkemede açılır?
Kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür ve genellikle birkaç duruşmada sonuçlanır; ancak kiracının itirazları ve delil değerlendirmesine bağlı olarak süre birkaç aya kadar uzayabilir. İcra yoluyla tahliyede kiracı itiraz etmezse süreç haftalar içinde sonuçlanabilirken, itiraz edilmesi hâlinde icra mahkemesindeki yargılama süreci devreye girer. Kartal ve çevresindeki kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarında dosyalar İstanbul Anadolu Adalet Sarayı bünyesindeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.
Tahliye davasında hangi deliller sunulmalı?
Kira bedelinin ödenmediğini ispat yükü ev sahibindedir; bu nedenle sürecin başından itibaren delillerin düzenli tutulması önemlidir. Mahkemeye sunulabilecek başlıca deliller şunlardır:
- Yazılı kira sözleşmesi (varsa) veya sözlü sözleşmeyi destekleyen banka dekontları
- Önceki dönemlere ait kira ödemelerinin banka kayıtları
- Gönderilen ihtarname ve tebliğ belgesi (noter şerhi veya PTT alındısı)
- Varsa tanık beyanları (komşu, site yöneticisi gibi)
Kira ödemelerinin elden, belgesiz şekilde alınması, ödenmeyen dönemin ispatını zorlaştırabileceğinden, ev sahiplerinin kira bedelini banka üzerinden tahsil etmesi ileride açılacak bir davada işini kolaylaştırır.
Kısmi ödeme yapan kiracı tahliye edilebilir mi?
Kiracının borcunun bir kısmını ödemiş olması, kalan tutar için ihtarın veya icra takibinin geçerliliğini ortadan kaldırmaz; eksik ödeme hâlinde ev sahibi kalan tutar üzerinden sürece devam edebilir. Ancak kısmi ödemenin ihtarda belirtilen sürede yapılmış olması, mahkemenin somut olayı değerlendirirken dikkate alabileceği bir husustur.
Kira ilişkisinde tahliye sebebi yalnızca ödeme borcuyla sınırlı değildir — ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle kiracıyı çıkarması, kiracının imzaladığı bir tahliye taahhütnamesinin bulunması, aidat ödememesi veya kira zammını eksik ödemesi gibi farklı hukuki sebepleri de vardır; bu sebeplerin her biri için ayrı usul ve süreler uygulanır. Kiracı tarafından bakıldığında ise haksız bir tahliyeye maruz kaldığını düşünenler için tazminat davası açma hakkı da gündeme gelebilir.
İcra yoluyla tahliye tercih edildiğinde, sürecin genel işleyişi diğer icra takibi başlatma süreçleriyle aynı temel kurallara tabidir; farkı, takibin özel olarak kira alacağı ve tahliye istemiyle açılmasıdır.
Kartal’da faaliyet gösteren Koza Avukatlık ve Danışmanlık, ev sahiplerine kira borcu nedeniyle tahliye sürecinin en uygun yolunu belirlemede ve Kartal gayrimenkul avukatı olarak dava veya icra takibi sürecinin yürütülmesinde destek verir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.
