Kiracımı nasıl çıkarabilirim? Ev sahiplerinin kira ilişkisi devam ederken en sık sorduğu sorulardan biridir. Ancak kiraya verenin taşınmazın sahibi olması, kiracıyı istediği zaman tahliye edebileceği anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen belirli sebeplere ve bu sebepler için öngörülen usule bağlıdır.
Bu nedenle “kiracımı nasıl çıkarabilirim?” sorusunun cevabı, öncelikle kiracının hangi hukuki sebeple tahliye edilmek istendiğinin belirlenmesine bağlıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhütnamesi, kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, yeniden inşa veya esaslı onarım ve belirli şartlarda on yıllık uzama süresinin dolması birbirinden farklı hukuki süreçlerdir.
Örneğin kira ödemeyen bir kiracı bakımından uygulanacak yöntem ile ev sahibinin kendi konut ihtiyacı nedeniyle kiracısını tahliye etmek istemesi aynı değildir. Her iki durumda da farklı şartlar, farklı süreler ve farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.
Bu nedenle tahliye sürecinde ilk yapılması gereken, doğrudan ihtarname göndermek veya dava açmak değil; kira sözleşmesini, tahliye sebebini, süreleri ve mevcut belgeleri birlikte değerlendirmektir.
Kira ve tahliye uyuşmazlıklarının genel hukuki çerçevesi hakkında daha fazla bilgi için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı da inceleyebilirsiniz.
Kiracımı İstediğim Zaman Çıkarabilir miyim?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin belirli süresinin sona ermesi, tek başına kiraya verene kiracıyı tahliye etme hakkı vermez.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin sözleşme süresinin sona ermesini gerekçe göstererek kiracıyı tahliye etmesi, kiracı tarafından bildirim yapılmadığı sürece kural olarak mümkün değildir. Kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.
Bu nedenle “ev benim, istediğim zaman çıkarırım” yaklaşımı kira hukukunda tek başına yeterli değildir. Tahliye sebebinin kanuni dayanağı, süresi ve uygulanacak usul ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracımı Nasıl Çıkarabilirim? Tahliye Yolları Nelerdir?
Kiracının tahliyesinde uygulanabilecek yol, somut olayın özelliklerine göre değişir. Başlıca tahliye sebepleri arasında şunlar bulunmaktadır:
- Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek konut ya da işyeri ihtiyacı,
- Taşınmazın yeni malik tarafından ihtiyaç nedeniyle kullanılmak istenmesi,
- Kiracının yazılı tahliye taahhüdünde bulunması,
- Kira bedelinin veya kanunen kiracıya ait yan giderlerin ödenmemesi,
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar oluşması,
- Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımının gerekli olması,
- Belirli şartlarda on yıllık uzama süresinin tamamlanması,
- Kiracının kira ilişkisine veya taşınmazın kullanımına ilişkin yükümlülüklerini kanuna aykırı şekilde ihlal etmesi.
Burada önemli olan yalnızca bir tahliye sebebinin varlığını ileri sürmek değildir. İleri sürülen sebebin kanundaki şartları taşıması ve doğru zamanda doğru hukuki yolun kullanılması gerekir.
İhtiyaç Nedeniyle Kiracımı Nasıl Çıkarabilirim?
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen şartlar çerçevesinde tahliye talep edebilir.
Ancak ihtiyaç nedeniyle tahliyede yalnızca “taşınmazımı kendim kullanacağım” şeklinde bir açıklama yapılması her durumda yeterli değildir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Örneğin kiraya verenin gerçekten konut ihtiyacı bulunması, mevcut yaşam koşulları, taşınmazın kullanım amacı ve ileri sürülen ihtiyacın gerçekliği önem taşıyabilir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında olayın yalnızca sözleşme üzerinden değil, somut vakıalar ve deliller üzerinden değerlendirilmesi gerekir.
Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliye bakımından dava ve bildirim süreleri de önemlidir. Sürelerin yanlış hesaplanması, haklı bir tahliye sebebi bulunmasına rağmen usul yönünden sorun yaşanmasına neden olabilir.
Oğlumun veya Kızımın İhtiyacı Nedeniyle Kiracıyı Çıkarabilir miyim?
Evet. Kiraya verenin altsoyunun konut veya işyeri ihtiyacı da kanunda düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye sebepleri arasında yer almaktadır.
Ancak burada da çocuğun taşınmaza ihtiyaç duyduğunun somut olayın özellikleri çerçevesinde ortaya konulması gerekir. Sadece “ileride kullanabilir” şeklindeki soyut bir ihtiyacın yeterli olup olmayacağı, olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye düşünülüyorsa, kimin ihtiyacı bulunduğu, bu ihtiyacın neden ortaya çıktığı ve taşınmazın neden bu ihtiyaç için gerekli olduğu birlikte ele alınmalıdır.
Yeni Ev Aldım, Kiracıyı Nasıl Çıkarabilirim?
Kiralanan taşınmazın kira sözleşmesi devam ederken yeni bir malik tarafından edinilmesi halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesindeki hükümler gündeme gelebilir.
Yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı bulunması halinde, taşınmazı edinmesinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak kanunda belirtilen şartlar çerçevesinde altı ay sonra tahliye davası açabilir.
Yeni malik bakımından ayrıca kira sözleşmesinin sona ermesiyle bağlantılı olarak dava açma imkânı da bulunmaktadır. Hangi yolun kullanılacağı ve hangi sürenin uygulanacağı, taşınmazın edinilme tarihi ile kira sözleşmesinin süresine göre belirlenmelidir.
Buradaki en önemli noktalardan biri süredir. Yeni malik tarafından taşınmazın satın alınmış olması tek başına “kiracıyı hemen çıkarabilirim” anlamına gelmez.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracıyı Çıkarabilir miyim?
Kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunuyorsa, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında tahliye süreci gündeme gelebilir.
Ancak tahliye taahhütnamesinin varlığı tek başına dosyanın bütün yönlerini çözmez. Taahhüdün ne zaman düzenlendiği, kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediği, tahliye tarihinin belirli olup olmadığı ve kiraya verenin kanunda öngörülen süre içerisinde harekete geçip geçmediği incelenmelidir.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin yalnızca imzalanmış olması değil, geçerliliği ve tahliye bakımından kullanılabilir durumda olup olmadığı da değerlendirilmelidir.
Tahliye taahhütnamesi hakkında ayrıntılı bilgi için Tahliye Taahhütnamesi Nedir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kirasını Ödemeyen Kiracıyı Nasıl Çıkarabilirim?
Kiracının kira bedelini veya kanunen kendisine ait yan giderleri zamanında ödememesi halinde, Türk Borçlar Kanunu kapsamında temerrüt ve tahliye hükümleri gündeme gelebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi üzerine kiraya verenin kullanabileceği hukuki yollar, borcun niteliğine ve somut olayın özelliklerine göre değişir. İhtar yoluyla tahliye ve kira alacağına dayalı icra takibi gibi farklı yöntemler gündeme gelebilir.
Burada özellikle ödeme tarihleri, gönderilen ihtarlar, ihtarların içeriği ve kira borcunun hangi döneme ilişkin olduğu önem taşır.
Konu hakkında ayrıntılı bilgi için Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
İki Haklı İhtar ile Kiracıyı Tahliye Etmek
Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki ayrı haklı ihtara sebep olması, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında tahliye sebebi oluşturabilir.
Ancak “iki ihtar gönderdim, kiracıyı kesin çıkarırım” şeklinde düşünmek doğru değildir. İhtarların haklı olması, aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmesi ve kanundaki diğer şartların oluşması gerekir.
Bu nedenle ihtarların tarihleri ve hangi kira borçları nedeniyle gönderildiği özellikle kontrol edilmelidir.
Kiracı Aidat Ödemiyorsa Tahliye Edilebilir mi?
Kiracının kira sözleşmesi veya kanun kapsamında kendisine ait olan yan giderleri ödememesi, somut olayın şartlarına göre temerrüt ve tahliye hükümlerinin uygulanmasını gündeme getirebilir.
Ancak her aidat borcunun otomatik olarak kiracının tahliyesini gerektirdiği söylenemez. Öncelikle hangi giderin kiracıya ait olduğu, kira sözleşmesindeki düzenleme ve borcun niteliği incelenmelidir.
Bu konuda daha ayrıntılı bilgi için Aidat Ödemeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kiracı Evi Başkasına Kiralamışsa Tahliye Edilebilir mi?
Kiracının taşınmazı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye kullandırması ya da alt kiraya vermesi, somut olayın özelliklerine göre tahliye bakımından sonuç doğurabilir.
Bu noktada kiraya verenin rızasının bulunup bulunmadığı, kira sözleşmesinde alt kiraya ilişkin bir düzenleme olup olmadığı ve taşınmazın üçüncü kişiye hangi şekilde kullandırıldığı önemlidir.
Dolayısıyla yalnızca taşınmazda başka bir kişinin bulunması ile doğrudan tahliye sonucuna ulaşmak yerine, kullanım ilişkisinin hukuki niteliğinin belirlenmesi gerekir.
Bu konuda ayrıntılı bilgi için Kiracım Evimi Başkasına Kiralamış Ne Yapabilirim? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Tadilat veya Yeniden İnşa Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerektiğinde ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanılması mümkün olmadığında, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında tahliye davası gündeme gelebilir.
Burada her bakım veya tadilat çalışmasının tahliye sebebi olmadığının altını çizmek gerekir. Yapılacak işin niteliği, taşınmazın kullanımının devam edip edemeyeceği ve kanundaki şartların gerçekleşip gerçekleşmediği birlikte değerlendirilmelidir.
Bu konu hakkında daha ayrıntılı bilgi için Tadilat Ya Da Yeniden İnşa Nedeni ile Kiracının Tahliyesi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
10 Yıllık Kiracıyı Sebep Göstermeden Çıkarabilir miyim?
Burada en sık yapılan hatalardan biri, kiracının taşınmazda toplam on yıl oturmasının otomatik olarak tahliye hakkı doğurduğunun düşünülmesidir.
Oysa Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi bakımından önemli olan on yıllık uzama süresinin tamamlanmasıdır. Dolayısıyla kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile uzama dönemlerinin ayrıca hesaplanması gerekir.
Kanunda öngörülen on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, gerekli bildirim süresine uymak şartıyla herhangi bir sebep göstermek zorunda olmaksızın kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bu nedenle “kiracım 10 yıldır oturuyor” bilgisinden hareketle doğrudan işlem yapmak yerine, sözleşmenin başlangıcı ve uzama dönemleri üzerinden hukuki sürenin hesaplanması gerekir.
Kiracıyı Tahliye Etmek İçin Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması kural olarak dava şartıdır. Ancak kanunda düzenlenen bazı icra yoluyla tahliye işlemleri bu zorunluluğun dışında tutulmuştur.
Bu nedenle tahliye talebinde bulunmadan önce kullanılacak hukuki yolun belirlenmesi önemlidir. Doğrudan dava açılması gereken bir durumda dava şartı arabuluculuk sürecinin atlanması usul bakımından sorun oluşturabilir.
Kiracı Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Ancak her tahliye uyuşmazlığının dava şeklinde yürütülmesi zorunlu değildir. Özellikle kira alacağına dayalı icra takibi üzerinden yürüyen tahliye süreçlerinde farklı usul hükümleri gündeme gelebilir.
Bu nedenle önce tahliye sebebi, ardından bu sebebe uygun hukuki yol belirlenmelidir.
Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Kiracı tahliye davaları için her dosyada geçerli sabit bir sonuçlanma süresi bulunmaz. Dava süresi; tahliye sebebine, tarafların iddia ve savunmalarına, delillere, tebligat süreçlerine, bilirkişi veya keşif gerekip gerekmediğine ve mahkemenin iş yüküne göre değişebilir.
Bu nedenle “tahliye davası kesin olarak şu kadar ay sürer” şeklinde bir süre vermek doğru değildir.
Özellikle tahliye sebebinin tartışmalı olduğu dosyalarda dava süresinden önce hangi delillerin kullanılacağı ve tahliye sebebinin nasıl ispatlanacağı önem kazanır.
Kiracıyı Tahliye Ettikten Sonra Evi Başkasına Kiralayabilir miyim?
Bu sorunun cevabı tahliyenin hangi hukuki sebebe dayandığına göre değişebilir.
Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazlar bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde kiraya veren açısından yeniden kiralama konusunda sınırlamalar öngörülmüştür.
Bu nedenle “kiracıyı çıkardıktan sonra istediğim kişiye hemen kiraya verebilirim” şeklinde genel bir kabul doğru değildir. Tahliye sebebi ile tahliye sonrasında taşınmazın nasıl kullanılacağı birlikte değerlendirilmelidir.
Kiracımı Tahliye Etmek İçin Hangi Belgeler Gerekir?
Tahliye sürecinde gerekli belgeler, dayanılacak tahliye sebebine göre değişir.
Genellikle kira sözleşmesi, tapu kayıtları, ödeme kayıtları, ihtarnameler, tahliye taahhütnamesi, taraflar arasındaki yazışmalar ve ihtiyaç veya tadilat iddiasını destekleyen belgeler önem taşıyabilir.
Örneğin tahliye taahhütnamesine dayanılacak bir dosya ile ihtiyaç nedeniyle tahliye edilecek bir dosyada aynı belgelerin aranması beklenmez.
Bu nedenle “hangi belgeler lazım?” sorusundan önce “hangi tahliye sebebine dayanacağım?” sorusunun cevaplanması gerekir.
Kiracımı Tahliye Etmeden Önce Nelere Dikkat Etmeliyim?
Kiracının tahliyesinde en önemli konulardan biri, işlem yapılmadan önce doğru hukuki yolun belirlenmesidir.
- Kira sözleşmesinin başlangıç ve uzama tarihleri kontrol edilmelidir.
- Dayanılacak tahliye sebebinin kanuni şartları incelenmelidir.
- Varsa tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ve tarihi kontrol edilmelidir.
- Kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları ve diğer belgeler incelenmelidir.
- Gönderilmiş ihtarların tarihleri ve içerikleri kontrol edilmelidir.
- Arabuluculuk dava şartının uygulanıp uygulanmadığı belirlenmelidir.
- Kanunda öngörülen bildirim ve dava süreleri hesaplanmalıdır.
Özellikle tahliye sebebine göre değişen sürelerin kaçırılması, haklı bir sebep bulunmasına rağmen sürecin olumsuz sonuçlanmasına yol açabilir.
Kiracıyı Çıkarmak mı, Kira Bedelini Güncellemek mi?
Her kira uyuşmazlığında hedef mutlaka kiracının tahliyesi olmak zorunda değildir. Bazen kiraya verenin asıl sorunu, taşınmazın mevcut kira bedelinin güncel emsal kira bedellerinin önemli ölçüde altında kalması olabilir.
Bu durumda tahliye sebeplerinin bulunup bulunmadığından ayrı olarak, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hukuki yolların değerlendirilmesi gerekebilir.
Özellikle beş yıllık sürenin dolduğu kira ilişkilerinde Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümleri önem taşır.
Bu konuda ayrıntılı bilgi için 5 Yılı Dolan Kiracımın Kirasını Rayiç Bedele Nasıl Yükseltirim? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kiracımı Nasıl Çıkarabilirim? Uygulanacak Yol Nasıl Belirlenir?
Kiracının tahliyesinde tek bir standart yöntem bulunmadığından, somut olayın başında kısa bir hukuki değerlendirme yapılması sürecin doğru kurulması açısından önemlidir.
Örneğin “Ben bu evde oturmak istiyorum” deniliyorsa öncelikle ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları; “Kiracı kirayı ödemiyor” deniliyorsa temerrüt ve icra yolları; “Kiracı belirli tarihte çıkacağını imzaladı” deniliyorsa tahliye taahhütnamesi; “Evi yeni satın aldım” deniliyorsa yeni malikin hakları incelenmelidir.
Bu yaklaşım, tahliye sürecinde gereksiz işlemler yapılmasının da önüne geçebilir. Çünkü yanlış tahliye sebebine dayanılarak başlatılan bir süreç, zaman ve maliyet bakımından kayba neden olabilir.
Kiracıyı Tahliye Etmek İçin Avukat Gerekir mi?
Kiracı tahliyesi bakımından avukatla takip zorunluluğu bulunmamakla birlikte, kira hukukunda süreler ve usul kuralları önemli olduğundan profesyonel hukuki değerlendirme sürecin doğru yürütülmesine yardımcı olabilir.
Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malik, tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar veya kira borcuna dayalı tahliye gibi birbirinden farklı hukuki sebeplerin söz konusu olduğu durumlarda, öncelikle dosyadaki belgelerin ve sürelerin incelenmesi gerekir.
Kiracımı Nasıl Çıkarabilirim? Hukuki Destek
Kiracının tahliyesinde uygulanacak hukuki yol; ihtiyaç, kira borcu, tahliye taahhütnamesi, yeni malik, iki haklı ihtar, yeniden inşa veya diğer tahliye sebeplerine göre değişiklik gösterebilir.
Bu nedenle tahliye sürecinde yalnızca “kiracıyı nasıl çıkarırım?” sorusuna değil, “hangi tahliye sebebine dayanabilirim, hangi süreye tabiyim ve hangi hukuki yolu kullanmalıyım?” sorularına birlikte cevap verilmesi gerekir.
Koza Avukatlık ve Danışmanlık olarak kira ve taşınmaz hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki destek sağlamaktayız. Kira ve tahliye uyuşmazlıkları hakkında daha ayrıntılı bilgi için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
