Apartman ve sitelerde yönetici seçimi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirlenen usule göre kat malikleri tarafından yapılır. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici; ortak giderlerin toplanması, anagayrimenkulün bakım ve korunmasının sağlanması, kat malikleri kurulunun kararlarının uygulanması ve yönetimle ilgili günlük işlerin yürütülmesi gibi görevleri üstlenir. Bu nedenle yönetici seçiminin usulüne uygun yapılması, alınan kararların ve yönetim işlemlerinin geçerliliği bakımından önem taşır.
Hukuki Uyarı / Saha Notu: Yönetici seçimi sırasında yalnızca toplantıya kaç kişinin katıldığına bakılmaz. Yönetici atanmasında kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu aranır. Bu iki çoğunluğun birlikte sağlanıp sağlanmadığı ayrıca hesaplanmalıdır.
Apartmanda Yönetici Bulundurmak Zorunlu mu?
Anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan anagayrimenkullerde yönetici atanması mecburidir.
Sekizden az bağımsız bölümü bulunan yapılarda ise yönetici atanması kanunen zorunlu değildir; ancak kat malikleri yönetim için bir yönetici veya yönetim kurulu seçebilir.
Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümleri tek kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici Kim Olabilir?
Apartman yöneticisinin mutlaka kat maliklerinden biri olması gerekmez; kat malikleri dışarıdan bir kişiyi de yönetici olarak seçebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim, kat maliklerinden biri veya dışarıdan seçilecek bir kişiye verilebileceği gibi üç kişilik bir kurula da bırakılabilir.
Bu nedenle profesyonel apartman yöneticisi veya yönetim şirketiyle çalışılması hukuken mümkündür. Ancak seçilecek kişinin görev ve yetkileri ile yönetim planındaki hükümler ayrıca dikkate alınmalıdır.
Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Bu kural doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde düzenlenmiştir. Yönetici, kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır ve mevcut yöneticinin tekrar seçilmesine de engel bulunmaz.
Burada iki ayrı çoğunluk birlikte aranır:
- Kat maliklerinin sayı bakımından çoğunluğu,
- Kat maliklerinin sahip oldukları arsa payı bakımından çoğunluğu.
Dolayısıyla yalnızca toplantıya katılan maliklerin yarısından fazlasının destek vermesi her durumda yeterli değildir. Yönetici seçiminin hukuka uygun olup olmadığı değerlendirilirken kanundaki çoğunluk şartı ve toplantının usulü birlikte incelenmelidir.
Yönetici Seçimi İçin Toplantı Nasıl Yapılır?
Yönetici seçimi kat malikleri kurulunun toplantısında yapılır ve toplantının çağrı, gündem ve karar usulüne uygun gerçekleştirilmesi gerekir.
Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, kararların alınması ve toplantı tutanağının düzenlenmesi bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri ile yönetim planı dikkate alınmalıdır.
Özellikle yönetici seçiminin tartışmalı olduğu apartmanlarda toplantı çağrısının nasıl yapıldığı, toplantının ne zaman gerçekleştirildiği, kaç malikin katıldığı ve alınan kararın tutanağa nasıl geçirildiği ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda önem taşıyabilir.
Yönetici Her Yıl Yeniden Seçilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır.
Mevcut yöneticinin yeniden seçilmesine kanuni bir engel bulunmamaktadır. Bu nedenle kat malikleri isterse aynı kişiyi sonraki dönem için de yönetici olarak atayabilir.
Yönetim planında ayrıca düzenlemeler bulunabileceğinden, yönetim planının da kontrol edilmesi gerekir.
Kat Malikleri Yönetici Seçemezse Ne Olur?
Kat malikleri yönetici seçemez veya anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamazsa, kat maliklerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre mahkeme, mümkünse diğer kat maliklerini de dinledikten sonra anagayrimenkule yönetici atayabilir.
Mahkeme tarafından atanan yönetici, kat malikleri tarafından seçilen yöneticinin sahip olduğu yetkilere sahip olur ve kat maliklerine karşı sorumludur.
Mahkeme Tarafından Atanan Yönetici Değiştirilebilir mi?
Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından atanan yönetici, atama tarihinden itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulu tarafından kural olarak değiştirilemez.
Ancak haklı bir sebebin ortaya çıkması halinde, yöneticiyi atayan Sulh Hukuk Mahkemesi değişikliğe izin verebilir.
Bu nedenle mahkeme tarafından atanan yöneticinin değiştirilmesi ile kat malikleri tarafından seçilen yöneticinin görevden alınması birbirinden farklı değerlendirilmelidir.
Apartman Yöneticisi Görevden Alınabilir mi?
Kat malikleri tarafından seçilen yöneticinin görevine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları çerçevesinde değerlendirilir.
Yöneticinin görevlerini gereği gibi yapmadığı, ortak giderleri usulsüz kullandığı, hesap vermediği veya yönetimle ilgili ciddi sorunlar bulunduğu ileri sürülüyorsa kat malikleri kurulunun görev ve yetkileri ile kanundaki başvuru yolları incelenmelidir.
Yönetici değişikliğinin nasıl yapılacağı bakımından yönetim planındaki özel hükümler de gözden geçirilmelidir.
Yönetici Hangi Görevleri Yapar?
Apartman yöneticisinin temel görevi, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamak ve anagayrimenkulün yönetim, bakım, koruma ve ortak gider işlemlerini yürütmektir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde yöneticiye yüklenen başlıca görevler arasında:
- Kat malikleri kurulunun kararlarını yerine getirmek,
- Anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri almak,
- Sigorta ile ilgili işlemleri yürütmek,
- Ortak giderler için gerekli avans ve ödemeleri toplamak,
- Yönetimle ilgili borç ve ödemeleri takip etmek,
- Anagayrimenkule ilişkin tebligatları kabul etmek,
- Gerektiğinde kat maliklerinin haklarının korunması için dava ve icra takibi yapmak,
- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
gibi işler bulunmaktadır.
Yöneticiye Ücret Ödenir mi?
Yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceği ve ücretin miktarı, kat malikleri kurulunun kararı, yönetim planı ve somut koşullara göre belirlenebilir.
Yönetici seçilen kat malikinin görev nedeniyle yaptığı zorunlu giderler ile yöneticilik karşılığında ödenecek ücret birbirinden farklı değerlendirilmelidir.
Profesyonel yönetici veya yönetim şirketiyle çalışılması halinde ise taraflar arasındaki sözleşmede hizmetin kapsamı, ücret ve diğer şartların açıkça düzenlenmesi gerekir.
Yönetici Seçilebilmesi İçin Kat Maliki Olmak Şart mı?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin mutlaka kat maliki olmasını şart koşmamaktadır.
Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından seçebilecekleri bir kişiye verebildikleri gibi dışarıdan bir kişiyi de yönetici olarak görevlendirebilir.
Yönetici Seçiminde Arsa Payı Neden Önemlidir?
Yönetici seçiminde yalnızca kat maliklerinin kişi sayısı değil, sahip oldukları arsa payları da dikkate alınır.
Örneğin 10 kat malikinin bulunduğu bir yapıda 6 kişinin yöneticiyi desteklemesi sayı bakımından çoğunluk sağlayabilir. Ancak bu maliklerin arsa payları toplamı çoğunluğa ulaşmıyorsa, yalnızca kişi sayısına dayanılarak yöneticinin seçildiği sonucuna varılamaz.
Bu nedenle seçim öncesinde tapu kayıtları veya yönetim kayıtları üzerinden arsa paylarının hesaplanması önemlidir.
Yönetici Seçimi Usulsüz Yapılırsa Ne Olur?
Yönetici seçiminin kanundaki çoğunluk veya toplantı kurallarına aykırı yapılması, somut olayın özelliklerine göre kat malikleri kurulu kararına karşı hukuki başvuru yapılmasını gündeme getirebilir.
Özellikle toplantının usulsüz çağrılması, gerekli çoğunluğun sağlanmaması, karar tutanağının gerçeği yansıtmaması veya yönetim planına aykırı işlem yapılması halinde hukuki durum ayrıca incelenmelidir.
Uyuşmazlığın çözümünde kat malikleri kurulu kararının içeriği, toplantı tutanağı, çağrı belgeleri, yönetim planı ve arsa payları birlikte değerlendirilmelidir.
Yönetici Seçimi İçin Mahkemeye Nasıl Başvurulur?
Yönetici atanamıyorsa, kat maliklerinden biri anagayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak mahkemece yönetici atanmasını isteyebilir.
Başvuruda anagayrimenkulün yönetici seçemediğini veya yönetimde anlaşmazlık bulunduğunu gösteren olaylar açıklanmalı ve mümkünse kat maliklerine ilişkin bilgiler ile toplantı tutanakları sunulmalıdır.
Mahkeme dosyanın durumuna göre diğer kat maliklerini dinleyebilir ve uygun gördüğü kişiyi yönetici olarak atayabilir.
Yönetici Adını ve Adresini Asmak Zorunda mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre yöneticinin adı, soyadı ve iş veya ev adresinin anagayrimenkulün girişinde görülebilecek bir yere asılması gerekir.
Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde kanunda ayrıca hukuki sonuç öngörülmüştür.
Site Yönetiminde Yönetici Seçimi Farklı mı?
Site yönetiminde yönetici seçiminin yöntemi, sitenin kat mülkiyeti yapısı, yönetim planı ve varsa toplu yapı hükümleri dikkate alınarak belirlenir.
Birden fazla bloktan oluşan sitelerde yalnızca tek bir apartmanın yönetim kurallarına bakmak yeterli olmayabilir. Blok yönetimleri, toplu yapı yönetimi ve yönetim planı birlikte incelenmelidir.
Bu nedenle site yönetimi uyuşmazlıklarında yönetim planının güncel nüshasının incelenmesi özellikle önemlidir.
Örnek Olay: Yönetici Seçiminde Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?
10 kat malikinin bulunduğu bir apartmanda yöneticilik için yapılan oylamada 6 malik bir aday lehine oy vermiş olsun.
İlk bakışta sayı bakımından çoğunluk sağlanmış görünse de yönetici seçiminin tamamlandığını söylemek için bu maliklerin temsil ettiği arsa payının da çoğunluk oluşturup oluşturmadığı kontrol edilmelidir.
Arsa payı bakımından gerekli çoğunluk sağlanmamışsa yalnızca kişi sayısına dayanarak yapılan seçim hukuken tartışmalı hale gelebilir. Bu nedenle karar tutanağıyla birlikte bağımsız bölümlerin arsa paylarının da incelenmesi gerekir.
Apartman ve Site Yönetiminde En Sık Yapılan Hatalar
Apartman ve site yönetiminde en sık yapılan hata, yönetici seçiminde yalnızca oy sayısına bakmak ve yönetim planını kontrol etmemektir.
- Arsa payı çoğunluğunu hesaplamamak,
- Toplantı çağrısının usulünü kontrol etmemek,
- Karar tutanağını ayrıntılı düzenlememek,
- Yönetim planındaki özel hükümleri dikkate almamak,
- Mahkemece atanan yönetici ile kat malikleri tarafından seçilen yöneticiyi aynı usule tabi sanmak,
- Site yönetiminde toplu yapı hükümlerini gözden kaçırmak.
Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Hakkında
Apartman ve site yönetimi uyuşmazlıklarında yönetici seçimi, kat malikleri kurulu kararları, ortak giderler ve yönetim planı birlikte değerlendirilmelidir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar hakkında Gayrimenkul Hukuku sayfamızdan ayrıntılı bilgi alabilirsiniz.
Avukata Danışın
Apartman veya site yönetiminde yönetici seçimi, yalnızca bir kişinin oylanmasından ibaret değildir. Toplantı usulü, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu, yönetim planı ve toplu yapı hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
Yönetici seçimi, yönetici değişikliği veya kat malikleri kurulu kararları hakkında hukuki değerlendirme almak için Koza Avukatlık ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
